賃貸借契約の更新拒絶通知
①建物賃貸借の場合・・・家、アパートを貸している場合
建物の存続期間については、定めがある場合には、その期間が存続期間になります。
但し、一年未満の期間を定めた場合は、期間の定めのない賃貸借とみなされます。
期間の定めのない賃貸借の場合は、いつでも解約の申し入れをすることができ、建物賃貸人から解約の申し入れがなされた日から６ヶ月を経過することにより、契約が終了します。
この解約の申し入れをいつなしたのかが重要になります。
解約の申し入れをなした日付を明確に残しておくためには、内容証明郵便を利用するべきでしょう。
建物賃貸借について、一年以上の期間の定めがある場合には、当事者が期間満了の１年前から６ヶ月前に相手方に対して、更新しない旨の通知又は条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしなかった従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされます。(法定更新)
ですから、契約の更新を望まない場合には、期間満了の１年前から６ヶ月前に更新しない旨の通知を発しなければなりません。
通知を発した日を明確にするためには、内容証明郵便を利用しなければなりません。
ただし、更新拒絶の通知をしても、賃借人が期日になっても立ち退かない場合には、賃貸人がこれに対して、遅滞なく正当事由つきの異議を唱えなければ、法定更新されることになります。
この異議を唱える際にも内容証明郵便を利用してしなければ、証拠が残りません。
②借地権の場合・・・土地を貸している場合
借地権の場合は、存続期間が満了した際に、建物が存する場合は、借地権者は、前契約と同一条件で契約の更新の請求をすることができます。
貸主は遅滞なく異議を述べなければ、契約は更新されます。
ただし、異議を述べるためには、正当な理由が必要です。
遅滞なく異議を述べたことを証拠として残すためにも、内容証明郵便を利用しなければなりません。
※存続期間満了前に建物が滅失している場合
存続期間満了前に建物が滅失しても借地権は消滅しません。
建物が滅失した後、存続期間を超えて存続するであろう建物を築造する際は、貸主からの承諾があった場合には、
①承諾のあった日から又は
②建物が築造された日のいずれか早い日から２０年間借地権が存続します。
貸主からの承諾がいつあったのか。明確にしておかなければなりませんから、内容証明郵便によって、承諾通知を発するのが良いでしょう。
また、借地権者のほうから、存続期間を超えて存続する建物を築造することを通知した場合には、貸主が通知を受けてから２ヶ月以内に異議を述べなければ築造についての承諾があったものとみなされます。
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